昨天，《寧波市存量房交易資金監管辦法（試行）》發布，將從2019年11月15日施行。
這項新政策，由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯合制定，將給寧波的二手房買賣流程帶來重大變化。
同時，該項新政也會對二手房買賣雙方交割房款，帶來重大影響。
記者通過采訪住建部門，對此新政作出獨家通俗解讀。
01
以后買賣二手房的流程有明顯變化
現在買賣二手房的流程，一般是這樣一步步來的——
第一步，買賣雙方經房產中介撮合后，簽紙質合同、合同網簽，買方付定金。如在限購圈內買房，買方需打出限購證明。
第二步，房管部門完成合同網簽備案。買賣雙方約定時間由中介陪著到行政服務中心辦過戶、交稅，買方付首付。賣方如還有按揭或抵押貸款，需先結清貸款。
第三步，過戶完成、不動產權證辦出，去銀行申請按揭貸款。
第四步，按揭放下，買賣雙方辦理交房手續。
而在新政施行后，二手房交易流程將是這樣的——
合同網簽——銀行對買方的按揭貸款申請進行預審——買賣雙方在銀行辦理存量房交易資金監管——房管部門對合同進行網簽備案——買賣雙方去辦過戶、交稅——銀行放款——交房
這里面，最主要的一個變化，是按揭貸款的審批提前了！現在是過戶完才去辦按揭，以后則是過戶之前就要完成按揭審批。
隨之而來的還有一個特別值得關注的變化是，以往二手房交易中通過“陰陽合同”多辦貸款、少交稅的招數行不通了！
因為貸款審批前移機制要求以網簽合同為貸款審核依據，網簽備案價格、申請貸款報批的成交價格、納稅申報價格要一致。住建部門表示，這將有助于防止偷漏稅與騙貸的現象。
本地最先試行二手房交易資金監管的工行，畫了這么一張流程圖，供大家參考：
02
二手房買賣新流程七大注意點
按照新政，在新的二手房買賣流程中，需要注意這么七個方面。
第一，以后如果是通過房產中介買賣二手房的，必須在銀行辦存量房交易資金監管。
不通過中介、由買賣雙方自行成交的，辦不辦資金監管，則自愿。
第二，房款——包括首付款、按揭款以及一次性付款的錢、分期付款的錢，都應納入資金監管。買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議，根據協議約定，銀行會在不同的交易環節把相應的資金劃給房東。
但定金、交易稅費和中介費，由買賣雙方自行約定要不要納入資金監管。
另外，當下常見的由買方墊付、用于賣方還按揭的錢，不在資金監管范圍之內——下面我們還會講到這筆錢的問題。
第三，如果是按揭購房，按揭銀行和資金監管必須是同一家銀行。
第四，辦了存量房交易資金監管后，按揭貸款審批將會前置——合同網簽申請完成后，銀行就會對買方符不符合按揭條件、能批多少貸款等作預審。
如果是申請住房公積金貸款的，則在房管部門完成合同網簽備案后、過戶及交稅前，由公積金部門作貸款預審。
新政明確，貸款銀行、住房公積金管理部門應當在受理買方貸款申請后7個工作日內，明確貸款意向或完成貸款審批；申請組合貸款的，應在9個工作日內明確貸款意向和完成貸款審批，并及時將結果告知申請人。
第五，不通過房產中介、買賣雙方自行成交的，且要按揭的，同樣要貸款審批前置，必須先取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批，然后才能去辦過戶、交稅等后續交易手續。
第六，特別要注意的是：不管是不是通過中介成交，在買方取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批后的5個工作日內，買賣雙方必須完成交稅、過戶申請，不然，逾期的話，就需要重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。
第七，辦交易資金監管，免費。銀行不能就此收費，房產中介也不能借此收取什么代辦服務費。
03
二手房交易資金監管有什么好處？
為什么要推行二手房交易資金監管？
因為現行的二手房交易流程，無論對買方還是賣方，都存在著比較大的風險。
之前，我們在《付了幾十萬上百萬的錢，最后房子還拿不到？每個買二手房的人都可能碰到！》一文中，已經對二手房交易過程的風險環節，作過詳細解釋，大家可以參考。
簡單而言，對于賣方來說，二手房交易最大的風險，是過戶辦完了、房子在法律意義上已經不是自己的了，而買方的按揭卻遲遲辦不下來、自己拿不到這大頭的房款。這類情況，近兩年時有發生，也是房東最擔心的。到那個時候房東要想拿回房子，就得法院裁決了。
而對于買方來說，最大的風險是在辦過戶之前。買方已經把定金、首付款甚至替房東還按揭的錢都給了，卻可能因為房東在外有債務、房子在過戶前被法院查封，最后拿不到房子。
實行二手房交易資金監管后，買賣雙方的資金風險，就可以得到有效避免。
工行的一個二手房網簽、交易資金監管服務點。張培堅/攝
二手房交易資金監管，像是“支付寶”，保護二手房買賣雙方的利益。有了交易資金監管，交易過程中如果出了什么問題最終導致成交完成不了，買方能拿回自己的錢、賣方不會失去房子。
按照納入交易資金監管后的二手房交易流程，因為買方能不能批下按揭、能批多少按揭，在過戶之前就清楚了，所以就不會發生房子過戶了而房東拿不到錢的問題。
對于買方來說，有了交易資金監管，在過戶完成、拿到房子之前，付出去的錢實際上都沒到房東手上，而是在銀行存著。一旦房東方面出問題，過戶不成，買方還是能夠要回自己的錢。
二手房網簽現場。張培堅/攝
需要提醒的是，買方替賣方還按揭墊付的錢，實質上相當于私下借款，無法納入交易資金監管。這筆錢，買方需要特別注意其風險！據悉，相關部門正在就這筆錢的安全性探索、協商相關舉措，預計不久也會推出新政策。
另外需要提醒的是，目前，已經率先試行二手房交易資金監管的只有工行、建行兩家銀行。不過，在新政策開始施行后，房管部門表示，肯定會有更多的銀行能夠辦交易資金監管。
最后，要提醒房產中介，不要不告訴二手房買賣雙方有交易資金監管這個事，不要不經買賣雙方同意就指定交易資金監管的銀行，不要借交易資金監管或貸款審批之名收取代辦服務費用，更不準直接或間接代收代管二手房交易資金及定金，新政明確了——
房地產經紀機構及其從業人員在提供經紀服務過程中如有上面這些行為的，由屬地住建部門約談經紀機構負責人，責令限期整改。
拒不整改或整改不符合要求的，暫停網簽，記入房地產經紀機構及其從業人員不良信用記錄；情節嚴重的，取消監管服務平臺使用權限、經紀機構備案資格；造成損失的，承擔相應法律責任。
昨天，還公布了同樣由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯合制定的《寧波市商品房預售資金監管實施細則（試行）》，在2019年11月15日及之后申領商品房預售許可證的樓盤，均須執行該新辦法。
這項政策的監管部門包括住建、人行、銀保監部門，主要監管對象是開發商。
相比于二手房交易資金監管政策，商品房預售資金監管對老百姓來說，作用相對沒那么直接。
但這項政策對于購房人同樣非常非常重要——它為的是在開發商出問題后，依然能夠保證樓盤后續工程的建設資金，防止樓盤“爛尾”，還能夠保證購房人拿到所購房屋的產權，從而保障購房人的權益。
01 這些錢必須進監管賬戶
按照規定，每個樓盤都必須選擇一家銀行設立預售資金監管賬戶——以宗地為單位設賬戶，不得按預售批次分別與不同的監管銀行簽訂預售資金監管協議。
樓盤銷售過程中的預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，都應存入預售資金監管賬戶。
開發商使用POS機收取預售款的，也只能使用與監管賬戶綁定的POS機。
這其中，特別是銀行按揭貸款，是大頭的錢。住建部門強調，此前發現有部分銀行審查不嚴、操作不規范，將購房按揭款劃入了開發商的其他賬戶而非監管賬戶，致使監管賬戶資金不足，影響到樓盤后續工程建設的進度及按時完工。
辦法里還專門列了一條：購房人應當積極維護自己的合法權益，配合監管部門、銀行、住房公積金管理部門，將預售資金存入監管賬戶。
02 監管資金范圍為樓盤工程造價的130%
商品房預售監管資金范圍，為樓盤工程造價的130%。
工程造價按照開發商提供的經具有專業資質的造價咨詢機構編制并簽字蓋章的工程預算清冊總額確定，且單位建安工程綜合造價不得低于市住建部門公布的標準。住建部門說，此前發現部分房企有故意調低工程造價以降低預售監管資金額度的行為，將本來應該用于樓盤后續工程建設的資金，挪作他用！
全裝修住宅商品房項目的工程造價，還應包括企業申報的裝修工程造價。
另外特別值得一提的是，作為寧波此次新政非常有特色的一點，還要求樓盤有土地抵押擔保貸款的，土地抵押擔保貸款的本息，也要納入資金監管范圍。
住建部門就此專門介紹說，部分房企以土地作抵押拿到開發貸款后沒有把錢用在樓盤工程建設上，而是再拿去買地、放大杠桿。一旦開發商資金鏈出問題，開發商還不上土地抵押貸款、注銷不了土地抵押權，樓盤即便完工也不能辦出俗稱的“大證”，進而，購房者的“小證”也辦不了、不能取得所購房屋的產權。所以，這次把開發商的土地抵押貸款也納入了資金監管范圍。
當然，隨著樓盤建設進度的推進，開發商得向建筑公司付工程款，所以監管賬戶的錢是可以動用的。但辦法規定，預售資金監管賬戶資金的余額，不得低于每一支付時點至商品房交付條件具備時，剩余工程造價的130%和土地抵押貸款本息余額的總和。
總而言之，監管賬戶內的錢，要保持在可以保證樓盤工程建設的水平。這樣，即便開發商出了問題，樓盤也能夠繼續造下去，不至于“爛尾”。
03 監管賬戶里的錢不能亂動用
要動用監管賬戶中的商品房預售資金，有嚴格的規定。
這里面的錢，一般由監管銀行劃撥、主要用于支付相應的工程款項，支付前需要建設監理企業出具工程進度證明，同時，應當經過房地產開發企業、施工總承包單位、建設監理單位三方共同簽字確認，并得有發票及相關材料；收款方，一般應為施工總承包單位。
如要從預售監管資金中支付非工程款項，應當經過開發商、收款單位等有關各方簽字確認或按照相關規定，由監管銀行憑發票及相關材料進行支付。非工程款項累計支付總額，不得超出項目工程造價的20%。
04 樓盤具備交付條件后才能撤銷監管賬戶
辦法明確，開發商應當在銷售現場公示經備案的預售資金監管協議、監管銀行、監管賬戶、按揭貸款銀行，以及監督舉報電話。
如果開發商有下列情形之一，將被暫停網簽，責令限期整改；拒不整改的，記入房地產開發企業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任：
（一）未在售樓處明顯位置公示經備案的預售資金監管協議、監管銀行、監管賬戶、按揭貸款銀行以及監督舉報電話的；
（二）未按規定及時將售房款存入預售資金監管賬戶的；
（三）指使按揭貸款銀行或者協同按揭貸款銀行將商品房按揭貸款劃入非預售資金監管賬戶的；
（四）提供虛假材料申請撥付商品房預售監管資金的；
（五）其他變相逃避商品房預售資金監管的行為。
開發商必須在樓盤具備交付條件后，才能憑相關證明材料，向監管銀行提出監管資金賬戶撤銷申請。如果項目的土地已抵押，開發商則還應在土地抵押權注銷后，方可申請監管資金賬戶撤銷。
辦法同時明確， 施工總承包單位、分包單位、建設監理單位隱瞞、虛構事實或者出具虛假證明材料，套取或者協助開發商套取預售監管資金的，由屬地住建部門依照規定處理并記入建筑業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任。
辦法也對銀行有嚴格要求。
商業銀行有下列情形之一的，由監管部門責令整改；情節嚴重或者造成嚴重后果的，按照相關規定采取行政處罰、暫停部分業務等監管措施；造成損失的，承擔相應法律責任：
（一）監管銀行未按要求控制實際重點監管資金額度的；
（二）監管銀行擅自撥付資金，或協助房地產開發企業挪用商品房預售資金的；
（三）按揭貸款銀行未按規定將預售資金劃入監管賬戶的。
據悉，寧波此項商品房預售資金監管政策，全國領先。
總之，寧波人以后買期房，可以更放心些了。
增值電信業務經營許可證：浙B2-20080242
網絡文化經營許可證：浙網友[2012]0216-022號
互聯網出版社許可證：新出網證（浙）字21號
浙公網安備：33010302000925號
